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1：短期間で住宅ローンを完済した私が皆さまにお伝えしたいこと
こんばんは、メタボ父さんです (^_-)-☆
インフレが加速しています。つまり物が値上がりしているので家計に頭を悩ましている人は多いことでしょう。今後・・・・実態経済の厳しさを実感していくことになるとは思いますが、生活レベルを落としていくことは大変です。何故かと言うと散々デフレの恩恵を受けてきたからです。
例えば、今から30年前（平成2年頃）の学生は1杯400円の吉野家の牛丼にお世話になりました。さらにもっと景気は回復せず20年前（平成13年頃）は牛丼280円の時代に突入して、今度は学生でなくサラリーマンが吉野家で食べるようになりました。そしてつい最近まで回転寿司や焼き肉チェーン店など信じられない値段の安さで美味しい食事をできていた日本でした。しかし今後は物価が上がれば少しずつ外食も減っていき家計を気にする世帯が増えていくと予想されます。
そこで今日は家計の支出の2割～3割を占める住宅ローンについて記事を書いてみたいと思います。内容は住宅ローンを10年間で完済した私の方法を例にだしながら「住宅ローンの借り換え」の考え方などもお伝えできればと思います。
手前味噌ではありますが、10年間で住宅ローンを完済する人はそう多くないと思います。その証拠に私が新卒で勤務していた金融機関で融資担当者であった自身でも見たことないし、転職をした現在の不動産業界に25年間いますが一人も10年間で住宅ローンを完済した人は聞いたことがありません。（実際は沢山いるでしょうけど）
私は金融セミナーの講師はあまり参考にしません。何故かと言うと、「繰り上げ返済の方法はこのようにすると手数料が3万円お得ですよ」などテクニック論でお金の本質を話さないから、話を聞きだけで満足して実際には役立たない話ばかりだからです。やはり経験者の体験談が一番役に立つはずです。
【例えば】
Ｑ：あなたは持ち家ですか？
マイホーム探しをするときに不動産会社に問い合わせをする人は多いです。その際に担当の営業さんに「あなたは持ち家ですか？」と聞いてみてください。
自分の持家を持っていない不動産営業マンから、色々とアドバイスを受けるなら
住宅ローンという多額の借金をして一生の買い物をしたことがある経験者の方が良いと私は思います。こちらの不安な心理まで理解してくれるはずです。
Ｑ：あたなは私よりお金や財産をお持ちですか？
投資に挑戦しようかと相談相手を探すとしたら、私は自分より財産やお金を持っていそうな人に相談をします。
2：財産を増やすにはレバレッジ効果、借金を減らすのは現金主義
投資の世界では少ない金額で大きな金額の取引をして財産を増やしていくレバレッジ効果が選択肢としてあります。少ない資金で大きな外貨を運用できるＦＸや不動産の投資も最初は小さなアパートを1棟から3棟買って実績と収益性や担保力ができたら少ない自己資金で多額の融資を借りて大規模マンションを購入するなどです。
一方で借金を減らす、つまり今回のテーマでもある「住宅ローンの借り換え」についてですが、借り換えを考えるということは少しでも安い金利の銀行に切り替えて借金を減らすことですよね？ では借金を減らすにはどのような対策をうち、何から手をつければいいのでしょうか？
多分、ネット時代ですから住宅ローンの金利比較など見ながら検討をされるでしょうが、そこででてくる答えはきっと「●●銀行の金利が一番安い」「▲▲銀行は繰上げ返済の手数料が安い・無だ」くらいの結論しかでないのかなと思います。
それではちっとも借金が減っていく感じはしない気がしませんか？
もう一つ、今の時代はキャッシュレスの時代です。つまり買い物をする際にカードやペイで清算をして現金を利用しないことです。これは昨年の消費税増税に伴い消費が落ち込まない対策として、キャッシュレス決済によるポイント還元制度がスタートしました。
中国に行くとわかりますが、中国人は現金払いは殆どしていないです。
キャッシュレス決済とは、現金ではなく、クレジットカードやスイカなどの電子マネーやスマホのアプリなどを使って買い物をすることです。お店によって還元率が5%か2%還元となる店があります。
＜5%還元となる店＞
（例）八百屋、電気屋、洋服店、理容、美容室など
＜2%還元となる店＞
（例）コンビニ、フランチャイズ店、ガソリンスタンド店など
対象期間は今年の6月末までとなっておりますが、政府がキャッシュレス決済の普及できれば事業生産者の生産性が向上しますし買い物をする消費者の利便性向上にもつながるとはじめた制度です。実際、消費税8%だった商品がキャッシュレス５%なので３％分お得に買い物をできるので利用できるものはしたいですね。ちなみに、本原稿を作成するにあたり弊社の女性社員２名（主婦）に聞いたところ「楽天カード」を利用したり、しっかり恩恵を受けておりました。主婦も家計の経営者なのでしっかりしております (^_-)-☆
※ちなみに、私は会社の付き合いで年会費が永年無料で全国1万店舗の施設や飲食店で割引きがある「エポスカード」をつくりましたが、その記事は下記の掲載しておりますので宜しければ覗いてみて下さい
↓
エポスカードポイントや割引店舗と施設をわかりやすく説明
ただ、私は思うのですが買いやすいが故に浪費をしかねない傾向はあると思います。実際にポイントがつく、キャッシュレス還元5%となど主婦的な節約レベルの話で借金を減らす効果としては薄いです。
住宅ローンなどの借金を減らす心得として大切なことは「現金主義」です。
＜例えば車を買う際に現金で買いますか？ それともローンを組みますか？＞
これはよく知れたことですが、新車を買ってもディーラーはあまり儲かりません。また中古車屋で車を買うとき、現金で買ってくれる顧客よりローンで購入してくれた方が車屋さんは儲けがあります。私は車の購入は必ず現金で買っております。
【住宅ローンが3,000万円残っているため、ディーラーのローンを利用するとした場合】
＜200万円のローンを金利6%で7年間、マイカーローンを組む場合＞
毎月の支払額：29,217円
総額の支払額：2,454,228円
損失の金額は：454,228円
＜200万円のローンを金利6%で5年間、マイカーローンを組む場合＞
毎月の支払額：38,665円
総額の支払額：2,319,900円
損失の金額は：319,900円
↓
わかりやすい例えにしたいため、詳しくは書きませんが
損失の金額は：454,228円や319,900円の利息支払いを車にあてず
35年間で借りた住宅ローン3,000万円の繰上げ返済に5年後に充当
しますと、借入期間は残り35年から約2年間、つまり残り28年間
になります。
な～んだ、繰上げ返済の話かよと思う方も多いと思いますが、じつは
この小さな積み重ねがを実行するとしないでは大きな差がでます。
住宅ローンなどの借金を減らす心得として大切なことは「現金主義」です。
もっとシンプルに言えば、素人の主婦感覚が一番強くて、私の妻は余計な
出費を極端に嫌がります。ローンの利息を支払うなんてもっての他である。
ただ、服を買うのもスーツとかも悪くて長く着れないのを買うなら、高く
ても長期に着れる服を買う習慣があります。
要するに「現金主義」が借金を減らすひとつの心得になります。
もっとわかりやすく説明しますと、私は子どもの成長と出産人数に合せて
結婚当初の車は軽自動車を7年間乗りました。
その後に子どもの人数が増えたこともありワゴン車タイプに乗り換えました
が、勿論、現金で車を購入しております。
一方でその間に周りの知り合いは、車を3年で乗り換えたりしている人が
沢山いましたが、そのような方は住宅ローンがまだたんまりと残っている
と聞きます。
住宅ローンなどの借金を減らす心得として大切なことは「現金主義」です。
この積み重ねが、まず大事な心得となります。
3：住宅ローンの借り換え先と返し方について
【借り換え先は知名度でなく金利重視で選択して下さい】
家を買うときに殆どの人が住宅ローンをどこで組むかを迷ったと思います。
大抵の方は不動産屋さんの勧める銀行で借りたのではないでしょうか？
私が借りたときも低金利の時代で、結論を先に申し上げますと、人それぞれの
返済プランに合った金融機関を選ぶのが最善となります。
具体的に言いますと、まず都市銀行など知名度がある銀行がいいとは決して
思わないでください。
というのは、都市銀行ほど属性がよい「上場会社勤務・公務員」などに優遇
金利が適用されて、中小企業に勤務している方は会社に出入りしている地銀
や信用金庫の方が金利の好条件が得られる可能性があるからです。
さて、今回は「住宅ローン借り換え」がテーマです。
ではローンを借りている人は都市銀行など知名度で選ぶべきでしょうか？
ローンを借りている銀行が破たんしたらどうしようかと思うからです。
でも安心して下さい。冷静に考えてほしいのですが、確かに預貯金を
預ける先は破綻しない銀行が安心ですよね。でも住宅ローンはローン
です。私たちは返済する側です。ご存知のとおり銀行は融資をして
その金利が利益になる収益構造です。銀行にとって振込み手数料や
本店の人材が動かす投資収益もありますが、やはり基本は融資をして
利鞘（りざや）で稼ぐ商売です。その銀行にとって住宅ローンとは
しっかり審査を通過した滞納リスクが低い優良な債権なのです。
だから仮にローンを借りている銀行が破たんをしたとしても、その
優良債権を引き継ぎたい銀行がでてくるのです。
遠い昔、北海道拓殖銀行の破たんした際もそうでしたし過去に証明
されています。
つまり、「住宅ローン借り換え」をする際に銀行の知名度は気にせず
金利を最優先してみてください。
【住宅ローンの返し方について】
もしもの話ですが、カードローンで2社から借りている場合
①Ａ社より100万円を10%の金利で借りている
②Ｂ社より100万円を8%の金利で借りている
100万円のお金が調達できたので返済する場合、当たり前ですが10%
の高い金利から返済すると思います。
ローンの仕組は借りている当初が金利負担が多く、だんだん金利負担が
減ります。
例えば、お手元の銀行から送られてくる償還表をみてください。
毎月返済10万円の内訳は元金6万円＋利息4万円なんて感じです。
ローンは元金に対しての利率ですから、ローン残高が沢山残っている
最初の方に繰上げ返済をすれば、元金が減るので借入期間も利息も減る
仕組です。
そう皆さまもよくご存知の繰上げ返済ですね。
＜例えば3000万円のローン35年間借りた場合＞
金利2%の総支払額：約4,170万円
金利3%の総支払額：約4,849万円
金利1%の差で総額700万円も多く支払うことになります。
これが住宅ローンのワナですね (~_~メ)
では繰上げ返済について考えます。
最初の方に繰上げ返済をすれば、元金が減るので借入期間も利息も減る
仕組なら、「返済期間の初期に支払い利息を減らせばよい訳です」が一体
どうやったら返済初期の利息を減らすことが可能でしょうか。
そうです。それは繰上げ返済をすることです。
細かい計算はネットのシュミレーションでいくらでもできますので皆さま
には実態を言葉でご説明しますね。
私は100万円、200万円、300万円単位で繰上げ返済を繰り返しました。
200万円でどーんと5年間、返済期間が短くなったこともあります。
そんなまとまったお金はないよとの意見もあるかと思いますが、まずは
200万円繰上げ返済すると、どーんと期間が短くなる事実のみご理解下さい。
【ローン返済と貯蓄は同時並行で考えるべきです】
繰上げ返済するために貯蓄をします。
そして、その為には家計簿の見直しが必要です。
まずはじめに家計簿の見直しと言っても、毎月ギリギリで見直しは充分している
人が多いと思います。
よって、まずこの私の考えを聞いてもらえるでしょうか？
＜もしも私が死んだら＞
住宅ローンを組んだとき、過去に大きな借金を背負った経験がなかったもので
私も相当悩みました。（気が小さいだけですが）
だって、まず自分が好きでたまらなく結婚してくれた妻を残して私が死んでしまった場合から考えました。
ローンは団体信用生命保険でチャラになるにせよ、自分が死んだことで妻や子ども達にみじめな思いをさせたくなかったです。残された家族は毎月の生活費に追われて教育資金もかかる年頃になれば相当厳しいですし、一家の大黒柱を失って精神的にもさみしい思いをさせるなんて、結婚するときに「必ずお前を幸せにする」と約束したことを果たせないので。それではあまりにも男として情けないじゃないですか。そこで色々調べて考えたのですが、まず私は亡くなると団信でローンがチャラになるのでその後の家族の最低限の生活保障ですよね。
【例えば10年前の経済事情が】
・住居費と教育費を除いた生活費が：30万円
・30万円×0.7×12ヶ月＝252万円が残された家族に必要な生活費です。
・18歳未満の子供が二人なので遺族年金からの収入が125万円
・遺族年金を収入の500万円の10%で見積もり
・125万円＋50万円＝175万円
・252万円－175万円＝77万円＋残った家の固定資産税15万円＝92万円
↓
★92万円を妻に悪いけどパートで頑張ってもらえれば生活はできると思いました。
↓
＜そして、家計簿の見直しに入りました＞
国民の３大支出は
① 住宅
② 教育
③ 保険
です。特に大学費用がでる頃にどこの家庭も深く悩みます。つまり子どもが高校生くらいまで頑張って生活を切り詰めて貯蓄をしないといけません。その貯蓄をしながら、繰上げ返済に充てる財源を確保することが重要です。
4：金利が安い住宅ローンに借り換えをして貯蓄に回す
繰上げ返済をするためには財源を貯蓄していく必要があります。
つまり家計簿の見直しが必要です。
さて、奥さまならどうしますか？
■パパのお小遣い減らしますか
★私は大反対です。男なんて小遣いが減ったら、昼食を定食屋や蕎麦屋からマクドナルドや牛丼に平気に変えちゃいます。一家の大黒柱のパパの小遣いを減らし、毎日の食事をマックや牛丼にするなんて病気直結ですし、そもそも働くパパに我慢させるのはよくない考えです。
■外食を減らしますか？
★毎月１回の外食を減らして家族のコミュニケーションが結束機会損失はかんばしくないかな。
■趣味に費やすお金を減らしますか？
★お金がかかる趣味なら我慢する時期は必要かもですね（笑）
でももっと簡単にできる家計簿見直しをしてみましょう！
＜例えばこんな家計簿＞・・・ボーナスは考えずに
・食費 50,000円→5,000円の節減
・ローン 90,000円→10,000円住宅ローン借り換え（現状金利より0.7%安く）
・光熱費 15,000円→努力で3,000円
・通信費 15,000円
・衣類費 20,000円→我慢で5,000円
・消耗品費 10,000円
・医療費 12,000円
・保険料 40,000円→保険見直しで7,000円節減
・交通費 10,000円
・教育費 20,000円
・趣味・娯楽 30,000円→我慢で10,000円節減
・交際費 20,000円
・小遣い税金など 40,000円
・貯金 30,000円
・支出合計 412,000円→節減合計は50,000円
節減合計は50,000円×5年間（60ヶ月）＝3,000,000円
↓
5年後に3,000,000円を繰上げ返済すると
なんと、借り入れ期間が5年間も減るのです！
5：10年間で住宅ローンを完済した秘密を教えます
「10年間で住宅ローンを完済した秘密を教えます」
なんて偉そうなキャッチフレーズをつけてしまいました。
お許しください。
じつは大した秘密でなく、私の給与体系が当時は営業責任者で固定給＋歩合給
でした。つまり歩合給をほぼ、将来の学費と老後資金、そして住宅ローンの
繰上げ返済用に貯蓄して繰上げ返済を繰り返しただけです。
でも、ここからがホントの秘密と言うか真実で大切なことです。
自身の給与がボーナスでる会社とか歩合給ああがる、成果報酬がある会社などその給与体系により、ローン返済と貯蓄の計画をじっくりたてることがとても重要です
まず子どもの大学費用が一番負担になります。大よそ、1年間で100～150万円（医大除く）かかりますからね。また老後資金も貯蓄が必要ですが、収入的に繰上げ返済と教育資金の貯蓄で精一杯で老後資金は微々たる貯蓄でした。つまり後回しにしました。私は歩合でしたが、ボーナスある方でしたら毎月の家計をボーナス補てんの体質でしたら、見直しをしてボーナスは補填でなく繰上げ返済等に回す。そして住宅ローンは金利が安いところに借り換えることです。
まとめると
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①住宅ローン借り換えは比較サイトでなく専門会社に任せる（無料）
②借金を減らす心得として大切なことは「現金主義」であること
③ローン返済は貯蓄と同時並行ですること
※そもそも論としてローンは借りれる金額でなく返済できる金額を上限とする
④家計簿を支払い別に数千円単位で節減する
⑤節減できたお金を全額、ローンの繰り上げ返済に充て努力
━☆★☆★☆━━━━━━━━━━━☆★☆★☆
冒頭で申し上げましたとおり、コロナショック後は相当な家計の見直しを
強いられる時期に突入しそうです。生きることは大変ですね。
我が家もローンを完済しても子どもの学費と老後資金の貯蓄とまだまだ
頑張って働かないといけません。
ファイナンシャルプランナーは、パフォーマンスでこうすればいくらの
繰上げ返済の手数料が安くなりますとか言いますが、私は主婦の感覚こそ
最強であり、利息なんて払って車を買うなら、現金で買うわとの感覚こそ
大事かと思います。
ご参考にしていただければ幸いです。
住宅ローン借り換えは比較サイトでなく専門会社に任せた方が絶対に得先です。
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