築30年・40年たった訳あり物件の売り方



1.訳あり物件とは

こんばんは、メタボ父さんです (^_-)

今日のテーマは、築30年・40年たった訳あり物件を買取り査定にだす場合の心得です。訳あり物件と言うと簡単に言えば、不動産会社にお願いしているけど中々買い手がみつからない、とか部屋で死亡事故が発生した物件とかを想像されるかと思います。亡くなれば皆、仏さまですからね。何となく事故が原因で不動産売却に影響がたると考えると関係者皆さんがさみしいですよね。

私が考える「訳あり物件」とは権利関係がごちゃごちゃしている物件などです。

【死亡事故物件の売り方を考える】
例えば、相続した家の中でおじいちゃんが亡くなって死後2週間経過していたとします。その場所で殺人事件があったとかは「心理的瑕疵(しんりてきかし)」物件といい確かに嫌ですよね。それは安くなります。でも部屋でおじいちゃんがお亡くなりになっていたなんて、不思議でないですよね。

木造住宅は22年以内であれば建物評価が計算されます。築22年と言うと平成10年より以前の建物はそもそも中古戸建でなく売地としての商品性が強いです。
だから建物を取り壊した後の売地であれば、病死事実が査定額に大きく影響することはないです。


2.古いアパートの売り方

不動産会社でも中々売れない物件は買取り業者に即相談すべきです
例えばこんな事例がありました。確か昭和48年築の10世帯の古い2Kのアパートで不動産管理会社が入居者を募集しても決まらず10世帯中3世帯しか入居者のいないアパートを子供が相続しました。本当は入居者3名に退去してもらいたいけど、40代の子どもには立退き費用60万円×3世帯=180万円のお金が用意できません。そこで管理をお願いしていた不動産会社に売りアパートで販売を依頼しておりました。ところが入居者が決まらないアパートなので買手がなかなか1年以上つかない状況でした。

そんなとき、私に相続した息子さんが相談にきたので買取り業者を紹介したところ、管理していた不動産会社が仕事をとられると思って怒って4,000万円で売り出しているアパートを立退き費用は不動産会社が肩代わりし入居者を退去させて、値引き交渉含めて2800万円で買手をみつけたので売ってほしいとの話になりました。

わかりやすく数字でだすと

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<収入の部>
・売却価格    2,800万円

<支出の部>
・立退き費用    180万円
・仲介手数料約100万円
・解体費用       280万円
・測量代             70万円

<収支差額手取り額>
                   ・2,170万円

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でも私はどうも納得いかなかたのですよね。
だってそこの土地は50坪あって坪単価80万円の相場(4000万円)の場所だったのです。要するに2,800万円÷50坪=坪単価56万円です。

まあ、悪い金額ではないのですが本当にこのアパートは価値内ないのかな?
試しに売る前に紹介した買取り屋さんに金額を聞くだけ聞いてみたらと息子さんに伝えました

驚く結果がでました
2,500万円で買うと言うのです。
しかも建物は取り壊さなくてよいとのことです
さらに買取り業者なので仲介手数料がかかりません。
<収入の部>
2500万円

<支出の部>
測量代70万円

<収支差額手取り額>
  2,430万円

不動産管理会社経由で2,800円で売却した場合・・・手取り2,170万円
買取り業者に2,500万円で売却した場合・・・・・・手取り2,430万円

なんと260万円も買取り業者に売った方がお得でした!

販売価格でなく最終的な手取り額で考えないといけないのですね


勿論、買取り業者さんに売られたのですがその後、気になって買取り業者さんに仕組みを聞いてみました。
(その理由とは)
木造アパートで22年の耐用年数がきれているので銀行融資(ファイナンス)は確かにつかないけど、挑戦する投資家のクライアントが多数お付き合いがあるそうなんです。どういうことかと言えば、投資家の人は自信家が多く、10世帯のうち空室の7世帯をリノベして家賃アップして入居者を確保できる自信がある人が多いのですって。極論、お化け屋敷みたいなアパートを安く買えれば理想らしいです (~_~メ)

何故ならば、リフォームをして家賃をあげて満室にして利回りあげたら売却してキャピタルゲイン(売却益)を狙うそうなんです!

不動産は沢山のスキームがある会社が心強いな~と思った経験でした。

3.訳あり物件専門の買取り業者に査定を依頼するメリット

その縁がきっかけで買取り専門会社好きになった私は色々勉強させてもらいました。
例えば東京都の都心部で外国人が多いエリアの不動産売却のとき、物件が北道路で日当たりない条件が悪いと思う不動産を高く買ってくれたので理由を聞くと、外国人は日当たりは気にしないとのことでした!
いまだに本当かなと思っておりますが。

他にも再建築不可の物件を高く買ってくれたこともありました。道路の間口が2m以上接していないと市街化区域では家を建築することができないのですが、その買取会社さんは他社より高く買ってくれました。理由を聞くと、まず建物は賃貸で収入得ておけばよい。その後は1年くらいかけて道路に接する間口分を隣地から購入できればその不動産がばけて高く売れるのでとの回答でした。

<よって買取り会社に査定を依頼するメリットですが>
① 沢山の販売パターンをもっていること
② 仲介手数料を支払わなくてよい

<買取り会社に査定を依頼するデメリットですが>
普通の一般エンドに売れる物件でしたら、まずは買取りでなくエンド向けに売却してもらいましょう。
これがデメリットくらいですかね。
是非、ご参考にしてください。





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