賃貸部屋を安く探す場合の心得!

こんにちは、メタボ父さんです (^_-)

昨年、地方都市に暮らす親戚より息子が東京の大学へ進学が決まったので安い賃貸部屋を紹介してくれる不動産会社を紹介してほしいと頼まれました。可愛い甥っ子のためなので喜んで相談を受けました。

そこでせっかくなので「賃貸部屋を安く探す場合の心得!」と題して知り得ている知識を大放談したいと思います。

1.一番安く部屋を借りるコツは「家賃と火災保険」だけ負担する部屋を探すこと

一度でも部屋探しをされた方は「そりゃそうだけど・・・」と思われるかもしれません。というのは、礼金0、敷金0の部屋でも契約時に退去する際のハウスクリーグ費用3万円負担とか色々あります。それでは色々なケースでみていきましょう (^_-)

<ケース1> 礼金0、敷金0の場合
・賃 料              50,000円
・共益費              2,000円
・礼 金                  0円
・敷 金                0円
・火災保険             15,000円
・仲介手数料          55,000円
・保証会社の保証料       26,000円(賃料総額×50%)
・退去時の清掃代        25,000円
・鍵交換費用          25,000円
・契約金の合計               198,000円

<ケース2> 礼金0、敷金0、仲介手数料0の場合
・賃 料              50,000円
・共益費              2,000円
・礼 金                0円
・敷 金                0円
・火災保険              15,000円
・仲介手数料              0円
・保証会社の保証料       26,000円(賃料総額×50%)
・退去時の清掃代        25,000円
・鍵交換費用          25,000円
・契約金の合計               143,000円

<ケース3> 礼金0、敷金0、仲介手数料0、保証会社の保証料0の場合
・賃 料                50,000円
・共益費               2,000円
・礼 金                 0円
・敷 金                 0円
・火災保険               15,000円
・仲介手数料               0円
・保証会社の保証料        26,000円(賃料総額×50%)
・退去時の清掃代        25,000円
・鍵交換費用          25,000円
・契約金の合計                117,000円

<ケース4> 礼金0、敷金0、仲介手数料0、保証会社の保証料0、退去時の清掃代と鍵交換も0の場合
・賃 料              50,000円
・共益費              2,000円
・礼 金                0円
・敷 金                0円
・火災保険              15,000円
・仲介手数料              0円
・保証会社の保証料                0円(賃料総額×50%)
・退去時の清掃代                 0円
・鍵交換費用                   0円
・契約金の合計                 67,000円

【解 説】契約時に家賃と火災保険だけ支払う部屋を見つける
スーモやホームズのポータルサイトより部屋探しをされるときに「ゼロゼロ部屋」と掲載されているのが<ケース1>の礼金0、敷金0もゼロ賃貸の部屋です。
契約するときに198,000円必要です。

次に<ケース2> ~ <ケース4> になるにしたがい安く契約できるのですが <ケース4> の家賃と火災保険で入居できる部屋が一番安く借りられます!
<ケース1> 契約時198,000円

<ケース4> 契約時67,000円

その差はなんと131,000円もお得!

【解 説】見落としがちなことは「保証会社の更新料です」
・50,000円の部屋、賃貸契約2年間→2年後に更新料50,000円を支払う
・保証会社の更新料が1年毎に10,000円(一般的に、分割もあります)支払う
つまり2年間で50,000円+10,000円+10,000円=70,000円の負担があります。
部屋に住んで1年後に保証会社から10,000円の請求書が届く
部屋に住んで2年後に保証会社から10,000円の請求書管理会社から更新料50,000円の請求書が届く
1ヶ月に60,000円の出費ってやはり厳しいですよね?
少し脱線しますが、今年は民法改正がありまして賃貸部屋を借りるとき「連帯保証人」がいれば保証会社を利用しなくてもよい部屋もありましたが、民法改正後は連帯保証人に極度額を設定することになりました。今まででしたら、入居者がオーナーに損害を与えた場合連帯保証人に請求できていなのが、連帯保証人の極度額100万円と決めたりするようになるので、100万円の損害しかオーナーは保証がないです。だったら連帯保証人は不要なので保証会社を必須にしてくださいとの流れが今後の時流になります。

(安く部屋を借りるコツは)
① 契約するときに「家賃と火災保険」だけ負担すれば入居できる部   屋を探す
② 2年後の賃貸更新料がない部屋を探す
③ 保証会社不要の部屋を探す(連帯保証人でOKか、もしくは保証会社は管理会社がオーナー負担)

保証会社負担なく更新料もなしの部屋です!」

2.そもそも更新料もなく、家賃と火災保険だけ負担すれば入居できる部屋はあるの?

契約時に家賃と火災保険だけで支払い、保証会社と賃貸部屋の更新料がない部屋はあります。
そもそも賃貸契約をする際に支払うお金を誰が受け取るかをまず考えてみるとその理由が判明します。
<ケース4> 礼金0、敷金0、仲介手数料0、保証会社の保証料0、退去時の清掃代と鍵交換も0の場合
・賃 料                   50,000円・・・オーナー
・共益費                   2,000円・・・オーナー
・礼 金                    0円
・敷 金                    0円
・火災保険                  15,000円・・・保険会社
・仲介手数料                  0円・・・賃料の1ヶ月相当額を不動産会社に報酬としてオーナーが支払う
・保証会社の保証料                    0円(賃料総額×50%)・・・オーナーか管理会社が負担
・退去時の清掃代                    0円・・・・オーナーか管理会社が負担
・鍵交換費用                      0円・・・・オーナーか管理会社が負担
・契約金の合計                    67,000円

けっきょくのところ、誰がキャッシュの負担をするかと、オーナー担保リスクをどのように考えるかになるのです。

もう少しわかりやすくご説明しますね (^_-)
まずオーナー様はリスク(担保)を考えますね。
オーナー様の担保である敷金を0円にするということは滞納があった場合の担保がないことになりますが、その担保は保証会社です。
では保証会社は借りる方が払わなければいけないと言うと、そうでもなく不動産管理会社なりオーナーでもよい訳です。保証会社がオーナーと賃貸契約をするわけではないので。私の経験上、保証会社の初回費用26,000円はオーナーが負担するので更新料は入居者で払って下さいとなるケースが多いですね。

不動産会社も無報酬で仕事はしないので、1ヶ月分の家賃をオーナーが渡します。では残る退去時25,000円の清掃費用と鍵交換25,000円の合計50,000円ですが、オーナー心理としてはこのお金を負担したとしても早く入居者をみつけた方がお得との考えになります。何故なら不動産会社さんに空き部屋の募集を依頼しても、全国的に空室が多い市場ですから募集を開始してから3ヶ月で入居者が決まる部屋は優良物件で、平均して募集から入居者確定まで5ヶ月が平均サイトの時代です。勿論、1年、1年以上決まらない部屋は市場にゴロゴロしている訳です。

つまり、家賃50,000円×空室5ヵ月=250,000円の損失をだすなら
不動産会社への仲介手数料55,000円+保証会社の保証料26,000円+鍵交換25,000円+退去清掃25,000円=131,000円を負担してでも早く入居者を決める方が得策と考えるのはオーナー様の心理です。

礼金0円、敷金0円、退去時清掃0円とかのゼロ賃貸部屋はオーナーの担保を賃貸契約の特約として1年以内の解約は賃料1ヶ月、2年以内は賃料の2ヵ月を徴収と保全を図ったうえで契約するケースが圧倒的に多い時流です。
是非、このようなお宝部屋は探したり、直接、不動産会社に交渉するとみつかりますのでお試しくださいませ (^_-)
(注)東京エリアですと、大東建託の物件とかでないと更新料がない物件を探すのは大変ですが

3. でも礼金0、敷金0、仲介手数料0円の物件はよくない部屋なんでしょう?

「ゼロ賃貸は中々決まらない部屋なのでよくない条件の部屋なんでしょう?」
私も社員に紹介するとよく聞かれます。
半分正解でもあり、本質としては不正解が答えになります。
まず冒頭で私の甥っ子の父親は地方都市暮らしで正直、手持ち金が厳しいので値段重視で探して欲しいと頼まれました。さらに家具家電も揃えるお金がないと言うことと男の子なのでという諸々で私は下記のシェアハウスを紹介しました。
今のシェアハウスはちょっとした賃貸物件に住むよるお洒落な部屋で設備もグレードが高いです。

「ゼロ賃貸は中々決まらない部屋なのでよくない条件の部屋なんでしょう?」

いやそうとも言えないですよと反論できるのはこのような事実がある訳です。
まず大きな市場背景として、日本は未曽有の人口減少が想定されおり、それに伴い建売住宅や賃貸市場も減少していくことが予想されています。データーとして、平成元年には167万戸だった新築着工棟数が平成28年は97万戸減少して10年後にはこの半分になるそうです。一方で人口減少がはっきりしているのに新聞で大東建託など新築着工は進んでおります。今の市場は平成5年前後の見た目も綺麗なマンションですら中々、空室がうまらない時代です。平成5年前後にマンションやアパートを建築したオーナーは借金がまだ残っております。だから空室が増える=借金返済が苦しくなる・・・空室が死活問題です。
それなのに今は部屋を綺麗にリフォームしたり、エアコンは必ずつける、トイレはウィッシュレットウォームレット(暖房温水洗浄便座)は必須など設備にもお金をかけないと競合部屋に勝てない状況です。
そのような中、空室がでると不動産管理会社からリフォームしないと決まりませんよなんて言われてホトホト困り果てるオーナーが多いです。だってそうですよね。例えば家賃5万円の1Kの単身部屋をかっこよくデザインルームにリフォームすると150万円位かかります。150万円÷5万円=30ヶ月(2年6ヵ月)住んでもらえないと回収できないのです。
つまり賃貸オーナーは下記の4つの選択肢をしないといけない状況なのです。

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① 何もしないで入居者がものすごく減った段階で取り壊して売却する
② 条件緩和(ゼロ賃貸など)をして入居しやすい部屋づくりをする
③ お金をかけてリノベしたりデザインルームをつくりできれば家賃を上げる
④ 条件緩和+リノベorリフォームでお金をかけて募集をする

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まあ、知りあいのオーナーに聞いても大体こんな感じですね。
つまり、でも礼金0、敷金0、仲介手数料0円の物件はよくない部屋なんでしょう?
の答えとしては、上記の②や④のパターンなので前向きに賃貸経営を考えているオーナーの部屋づくりなので条件が悪いとは決して思わなくていいと思います。

4. 安さを求めるなら雇用促進住宅を再生したビレッジハウスの賃貸がおすすめです

芸人のカンニング竹山さんがCMなどしているのでご存知の方も多いかと思いますが
ビレッジハウスさんの賃貸部屋は値段重視の方にはおすすめですね (^_-)
かいつまんでご説明しますと、全国にある雇用促進住宅(団地をイメージしてもらえれば)が政府の方針で令和3年までに売却譲渡をするか廃止するように決定しております。賃貸運用できる物件をビレッジハウスとしてブランディングさせて全国10万室を賃貸部屋で募集しているのですが、何がいいと言えば

━☆★☆★☆━━━━━━━━━━━☆★☆★☆

● 賃料が相場より安い
● 礼金 0円
● 敷金 0円
● 仲介手数料 0円
● 保証会社保証料 0円
● 更新料 0円

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● 細かく言うと時期により3万円のキャッシュバック
ここまで記事を読んでくださった方はお気づきだと思います。
そう、更新料が不要の家賃と火災保険で入居できる部屋です。
デザイン部屋とか完璧リフォームは期待できないですが、まあ普通の特徴ない部屋でよければ・・・
いや、それが一般的なのですが、賃料と火災保険だけで相場より安く借りれる部屋です。
1ルームより、夫・妻だけの方やファミリータイプが中心ですが (#^.^#)

ビレッジハウスにご興味ある方は、下記のビレッジハウスさんのホームページご参照下さい。


家賃20,000円台! 賃貸界の革命児

敷金・礼金・手数料・更新料が全て無料!



5.男の子にはシェアハウスもおすすめです

最近のシェアハウスはとにかく綺麗ですね。
リビングやキッチン・お風呂などの共有が大丈夫ですと、各部屋はお洒落で綺麗ですね。
東京の部屋探し、値段重視でお探しの場合は、下記ご参照下さい。



6.入居後に嫌な思いをしないための部屋選びのポイント

最後に余談話です。
大雑把な数字なので少なめで多分、私が斡旋紹介に携わった賃貸部屋は500部屋はあると思います。
入居後に入居者から「洗濯機が置けないですよ」「押入れの湿気がひどかったです」とか、まあ色々な話を聞きます。
会社から半分の家賃補助もでないので入居者は満足した部屋に住みたいのは当たり前の心理ですよね。
ただ500名以上の方から聞いた話で私思うのですが、結局、何かあっても仲介会社さんなり、管理会社さんでも所有は賃貸オーナーなので決定権はない訳です。
「案内してくれた不動産の営業さんが、あんなに親切だったのが入居後はこちらの味方になってくれない」
とかの話も聞くのですが、私から言わせますと「そんなの無理・無理、不動産屋さんに責任ないよ」ですね。物件それぞれのオーナーの賃貸経営方針により対応は変わるからです。
ひとつ私なりの意見を言わせていただきますと、部屋を決める判断を二つくらいもってもらいたいです。
「入居してすぐ洗面台の水が流れなく管理会社にいってもすぐに対応してくれない。でもこれだけ駅近い
物件はないですし、ダイニングキッチンがお洒落で気にいっているから,洗面台の水つまりを修繕する業者が遅れても許してあげる」・・・など二つくらいお気に召した理由があれば細かいことは気にしないと井思います。
つたない話で長々と大変恐縮ではございますが、ご参考にしていただければ幸いです。







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