築30年・40年たった家を買取り査定にだす場合の心得

1.不動産という分野は判断が難しいですよね

こんばんは、メタボ父さんです (^_-)

昨年末からブログを書きだして2ヵ月たちました。
私と同じくバリバリ世の中で働く40代のお父さんは自身の健康問題、家族の悩み、そして親の介護や相続など40代ならではの共通の悩みが多いと思います。「悩み」は、できれば人にはあまり知られたくないのでネットサーフィンして色々調べる方も多いと思います。ところが皆さんもそうだと思いますが、自分がよく知っている分野をネットで調べて「まとめサイト」なんかをみると・・・間違いではないけど詳しく説明しすぎで理解しがたいサイトや、その悩みを商売につなげたいサイトがありネットサーフィンすればする程、判断に迷うことありませんか?

例えば本日のテーマでもある不動産という分野もそうだと思います。私は職業柄、財産の確定をも見届ける総務責任者なので財産と関連する不動産という分野には長けていると自負しております。この分野でも書きたい記事がざっと50テーマはあるのですが・・・中々、記事を書く時間がとれないものですね (~_~メ)
そんな私が不動産の困りごとや不安をネットで検索しても、色々な知識は得られたけど、結局自分はどうすればいいのか? そんな背中を後押ししてくれるまでの記事が少ないのも事実です。勿論、絶対なんて表現をしてはいけないでしょうし、色々な買主がいる以上答えは一つではないですから絶対的な記事を書けないことは承知しております。ただもう少し具体的な判断材料があってもいいかなあとも思いこの記事を書くことに決めました (^_-)

2.築30年・40年経過した家を売る場合の心得とは

「築30年や40年経過した家を高く売るにはどうすればよいか」などネットで調べると色々なサイトで相当詳しく説明してくれております。リフォームが得意な不動産会社のサイトであれば「リフォームをすれば高く売れますよ」的な内容になりますし、一方で不動産会社のサイトじゃなくまとめサイトなんかでは「空き家の3,000万円特別控除の説明」が丁寧に説明されたりしております。

リフォームすれば高く売れるんだ、3,000万円の特別控除が利用できれば沢山の税金をとられないんだとの知識は得ても(勿論、とても大事な知識です)築30年や40年経過した家を高く売るには地元の不動産会社に依頼した方がよいか? それとも大手不動産会社に依頼した方がよいか?などの判断基準がみつからず、行動に移せない方が多いと思います。その理由の一つとして不動産会社さんのイメージですかね(笑)私も若い頃は話す不動産会社の社員が年上又は社長さんでクセある人が多かったのでその気持ちわかります。(苦笑)

また、高額なお金が動くことも慎重にならざる得ない、騙されたくない心理が働きます。だったら自分自身がある程度の学習をしたうえで不動産会社に売却相談をすれば提示提案された金額に納得できるのではとの考えが私の理論です。
例えば、Aさんの親御さんが逝去されて実家の家を相続したとします。逝去された親御さんは数年前に老人ホームに入っており実家は5年間空き家だったとします。家の中は生活用品そのままで荷物も多く処分も大変な状況です。

Aさんは相続した家を売却したいので大手の不動産会社に査定を依頼しました。大手不動産会社の回答は「この家は築40年以上たっているので、リフォームしてお金かけても高く売れないですよ。家を解体して2500万円の土地として売却しましょう」と提案されました。不動産会社はプロですから、この提案をする前提として3,000万円の特別控除をきちんと考えくれての提案となります。3,000万円の特別控除の詳細は割愛しますが、親御さんが3年以上の5年住んでいない家だから居住用の3000万円控除は使えなくても、昭和56年以前に建築された家で賃貸に貸したことがない家で建物を解体して土地で販売すれば空き家3000万円特別控除が使えるとの判断があっての提案です。

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※空き家の3000万円控除の主旨は、日本全国で問題となっている空き家問題に対して政府が、昭和56年以前の耐震基準を満たしていない家は取り壊してほしい。よって昭和56年以前に相続した家を解体して売ってくれれば、もし2500万円で家が売れたら本来は2,500万円の売れた金額に約20%の500万円の税金を納めてもらいますが、3000万円まで控除するので税金は納めなくていいですよ。簡単に言えばそんな感じです。

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<大手不動産会社の提案>
空き家を取り壊わし100万円の費用は先払いで負担してもらいますが2,500万円の売地で売却しましょう

一方で地元の不動産会社に相談をしたところ、こんな提案を受けました。
「いやAさん、大手●●会社は土地で販売しましょうと言ったそうですがこの場所はご存知のとおりめっ
たに売りに出る家が無い場所ですよ。そんな希少性ある家をわざわざ取り壊さなくても100万円の予算
をとって耐震リフォームをすれば空き家の3000万円控除は使えるので中古物件で売った方が得ですよ」
と提案されました。

<地元不動産会社の提案>
100万円の耐震リフォームをして3000万円の中古物件として売りましょう!

<大手不動産会社の提案>
売地の売却価格2,500万円-解体費用100万円=手取り2,400万円
<地元の不動産会社の提案>
中古の売却価格3,000万円-耐震リフォーム100万円=2,900万円
仲介手数料や測量費用等は割愛します。
手取り額の差はなんと500万円の違いです!
それじゃ悩みますよね?

建物を解体しても100万円、耐震リフォームを解体しても100万円で手取り額で500万円の違いがあるなら地元不動産会社の提案にのりたいが、もし昭和56年以前の耐震性がない家だからと売れず、建物価値ない土地価格2500万円でしか売れなかったとしたら、建物解体費用分100万円を買主に値引き交渉されて2400万円で売る結果となったら、耐震リフォームで100万円も加えると手取り2300万円で損をしないか?不安だな。大手と地元の不動産会社どちらを信用すればいいだろうか?

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◆「築30年や40年経過した家を高く売るにはどうすればよいか?」

◆ 大手不動産会社は「土地で売りましょう」
◆ 地元不動産会社は「中古で売りましょう」

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最初は、中古3000万円で売出して売れなければ、売地2500万円で売ろうと普通は思いますよね?
まあ、実際に売りに出さなければわからないが最終的な結論になってしまいます。

しかし、ここでそのまま不動産会社に任せてはいけません。
何故なら、イニシアチブは不動産会社なので今後、値段下げましょうとかも相手の提案とおりに承諾せざる得ないからです。
だったら、自分でもある程度の売却予想額を把握しておきましょうとの話でございます。

3.築30年・40年経過した家の査定価額の根拠を知っておく

これは私が自分のクライアントの財産を間違いなく最大の金額で換金できるために調査する方法ですが
具体例として、親御さんが住んでいた「土地30坪・昭和52年築の建物」を売却する場合を考えます。

<例> 土地30坪(100㎡)の場合、建物(昭和52年築)
※ 実需はない地方都市や倍率評価をエリアはこの方法は該当しません

(調査その1)
・対象不動産があるエリアの不動産会社に10社くらい電話をしましょう (^_-)
ほとんどの業者が相場を電話で教えてくれます。
じつは新聞で発表される公示価格を決める不動産鑑定士も地元の業者に電話で聞いたりしていると知り合いの不動産屋さんが言っておりました(笑)

10社の不動産会社に電話をして聞けば、大よその販売価格がわかってくると思います。

(調査その2)
・土地の路線価評価と公示価格を調べる

◆ 全国地価マップサイトを利用します
https://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=319

① 土地の固定資産税評価が㎡100,000円×100㎡=10,000,000円(坪単価33万円)
② 土地の路線価評価が㎡120,000円×100㎡=12,000,000円(坪単価40万円)
③ 公示価格の基準値㎡140,000円×100㎡=14,000,000円(坪単価46万円)
住所を入力すれば上記の①~③の㎡単価が調べられます。
例えば固定資産税評価が㎡100,000円だとしたら単純にご自身の土地面積(100㎡)を掛けて下さい。

<このような理屈になります>
① 土地の固定資産税評価が㎡100,000円×100㎡=10,000,000円(坪単価33万円)は不動産買取り最安
値の目安
② 土地の路線価評価が㎡120,000円×100㎡=12,000,000円(坪単価40万円)は買取り最大価格の目安
③ 公示価格の基準値㎡140,000円×100㎡×1.2=16,800,000円(坪単価56万円)は市場でエンド価格最
安値の目安
公示価格×1.2倍=実勢価格(実際に売りに出されている相場に近い数字)
↓さらに
④ 物件時価21,000,000×80%+不動産エリアの平均世帯年収例えば400万円=約21,000,000円
※平均世帯年収は行政のHPで調べてください
これは金融機関が住宅ローンを融資する際の判断目安のひとつです。
一般的に不動産購入の20%(2割)は頭金を用意してほしいのが金融機関です。
一般的に時価評価×70%の金額が金融機関が担保として保全を図りたいラインです。

21,000,000÷0.7=約30,000,000円・・・・・これが新築建売又は中古戸建の相場
⑤ 新築建売相場30,000,000円×80%=24,000,000円・・・・・・・これが中古物件の相場

⑥ 建売相場30,000,000-新築建物原価8,000,000円=22,000,000円・・・これが土地実勢価格の相場

①~⑥をまとめると

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・1,000万円~12,000,000万円・・・・買取り価格の目安
・16,800,000円・・・・・・・・・・ エンド向け土地価格
・22,000,000円・・・・・・・・・・ エンド向け土地価格の目安
・24,000,000円・・・・・・・・・・・エンド向け中古建物の目安
・30,000,000円・・・・・・・・・・・エンド向けの新築戸建の目安

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このように整理してみるといいと思います。
実際、買取り業者はこの計算方法でなく社内で独自のシュミレーションシステムがあります。
この商圏であれば最大●●円で仕入れても安心だろうとか。

<地元不動産会社の提案>
100万円の耐震リフォームをして3000万円の中古物件として売りましょう!

地元不動産会社の提案する中古30,000,000円で売るとしたら、よほど程度がよく物件でないと売れない
と想像できると思います。何故なら新築物件が30,000,000円台でゴロゴロ売りに出されているからです。
昭和52年築の3,000万円の中古と新築の3,500万円だったら500万円の差があっても新築を買うのは想像できると思います。
<大手不動産会社の提案>
空き家を取り壊わし100万円の費用は先払いで負担してもらいますが2,500万円の売地で売却しましょう

中古3千万円で売りにだしても可能性は低く、土地も不動産屋は2500万円と言っているけど最初は10%くらい高く査定するので2500万円×90%の2200万円が売れる目安であるなと想像できます。
・22,000,000円・・・・・・・・・・ エンド向け土地価格の目安
だったら当初は2,500万円で売出すけど着地点は2,200万円で不動産会社は提案してくるだろうと気持ちの準備ができます。
この気持の準備はとても重要で、買主側の心理を想像してみてください。
もしくはご自身が不動産を購入したことがあれば「なるほど」と思ってもらえるかもしれません。
買主は不動産を買いますと申込んだ後、不安よりネガティブなことばかり考えてテンションが下がります。
2500万円を2200万円なら買いますと買主が現れたチャンスに、もっと粘れば高く売れるかな?と欲がでたり不動産会社に騙されていないかな?と考えている間にどんどんテンションが下がった買主が買わないとなったり大チャンスを逃してしまうからです。
この理屈は都心部になればなるほど希少性の付加価値が加算されるので計算方程式は通じなくなりますし、実需がない地方都市で土地の評価が路線価でなく倍率評価であれば通じないのですが、基本的な考えはそのエリアでの土地の相場、中古の相場、新築の相場のすべてを事前に把握しておくと不動産会社さんの提案に対して決断しやすいと思います。

4.まとめ

このように不動産の価額を自分でもある程度、学習しておくと選択肢を誤らないと思います。
じつは私は若いの頃に「どうして不動産会社によって査定金額が100万円~500万円位の違いがでるのだろう?」とずっと不思議でした。数年たって色々な不動産会社さんと知りあいになってざっくばらんに何人の営業さんに聞いてみたら、ものすごくシンプルな回答でした。
「だって他の不動産会社が2500万円で査定だったら2600万円で査定すれば高く売りたいからこちらに仕事がくるでしょう。一度、販売を任せてもらえればあとは、報告をしながら徐々に値段下げればいいんだもん」
(笑)シンプルな回答でございました (~_~メ)
よって不動産会社10社くらいに電話をしてみたり、あとは複数業者への一括査定でもいいと思いますので
沢山の相場情報を揃えることが大切との話でございました。
ご参考にしていただければ幸いです。






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